Los datos del INE muestran que el vacío residencial crece con la antigüedad de los edificios, mientras el gobierno local deja sin gastar el dinero para rehabilitar y la obra nueva se dispara
La ciudad afronta una contradicción que resume su crisis habitacional: 136.230 viviendas registradas frente a solo 104.661 hogares. En términos brutos, más de 31.000 inmuebles en A Coruña no cumplen la función de hogar, ya sea porque están vacíos, en mal estado, o son segundas residencias que, en la práctica, operan como alojamiento turístico.
Son los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, y dibujan un mapa desigual. La Ciudad Vieja y Pescadería concentran la mayor proporción de viviendas sin uso residencial: un 36,25% del total en un parque cuya edad media alcanza los 70,81 años. En el extremo opuesto, Novo Mesoiro (distrito 9) registra apenas un 18,94% de viviendas no usada como hogar, con una antigüedad media de 21,48 años. La conclusión que emerge de los números es difícil de rebatir: la vivienda vacía va de la mano de la antigüedad, y la rehabilitación se presenta como la vía más lógica para devolver esos inmuebles al mercado.
El mapa de la ciudad agujereada
El análisis por distritos revela realidades dispares dentro de un mismo municipio. El distrito 5 —que abarca desde Los Rosales hasta Labañou— presenta una media del 20,69% de viviendas no principales sobre un total de 17.268 inmuebles, con una edad media de 36,97 años. Pero esa media esconde extremos que van del 9,80% al 26,33% según la sección censal, con edades que oscilan entre los 17,88 y los 58,03 años.
El distrito 6, que coincide con el Agra del Orzán —el barrio con mayor densidad de Galicia—, alberga 13.785 viviendas en una superficie reducida, con una edad media de 47,25 años y solo un 18,41% sin uso principal. Es la excepción que confirma una regla: incluso en zonas densamente pobladas, un porcentaje significativo de inmuebles permanece ajeno a la función residencial.
La edad media del parque inmobiliario coruñés se sitúa en 43,33 años. Con más de 31.000 viviendas fuera del mercado residencial, el potencial de la rehabilitación como herramienta de política de vivienda resulta evidente.
Las ventajas que la obra nueva no puede ofrecer
Frente a la expansión hacia la periferia —San Pedro de Visma proyecta 3.600 viviendas en un nuevo barrio a dos kilómetros del centro—, la rehabilitación presenta ventajas que trascienden el ahorro económico:
Urbanísticas. Frena el crecimiento descontrolado y evita duplicar infraestructuras ya existentes en zonas consolidadas. Combate el fenómeno de la «ciudad agujereada»: edificios vacíos en el centro mientras se construye en el extrarradio.
Ambientales. Reduce el consumo de suelo virgen. La «energía gris» de un edificio nuevo —materiales, transporte, demolición— es muy superior a la de una rehabilitación. En una ciudad con clima atlántico húmedo y ventoso, mejorar la envolvente térmica de edificios antiguos tiene un impacto directo en el confort y la factura energética.
Sociales y patrimoniales. Mantiene la cohesión social, conserva el patrimonio arquitectónico —las galerías del Ensanche son irremplazables— y evita la expulsión de población hacia concellos limítrofes.
Económicas. Genera empleo intensivo en mano de obra local y revaloriza el comercio de proximidad al mantener residentes en el centro.
Aplicado a A Coruña, el argumento gana peso por una característica estructural: el término municipal es pequeño y está rodeado por Oleiros, Arteixo, Culleredo y Cambre. Rehabilitar es una de las pocas vías para crear vivienda sin consumir el escaso suelo libre disponible.
El precio de no rehabilitar: obra nueva inaccesible
Mientras la rehabilitación permanece infrafinanciada, la obra nueva avanza a precios que expulsan a la población local. El precio medio de la vivienda nueva en Galicia alcanzó los 2.052 euros por metro cuadrado en el primer semestre de 2026, un 6,1% más que el año anterior. A Coruña lidera la clasificación gallega con 2.369 euros/m² .
En San Pedro de Visma, Metrovacesa construye 100 viviendas con una inversión de 28,3 millones de euros, con certificación energética A y amenities que incluyen piscina comunitaria y jardines privados . En el mismo ámbito, la promoción Torre Aura ofrece pisos de 142 m² por 401.800 euros y de 167 m² por 443.800 euros .
El resultado es previsible: quienes no pueden asumir esos precios se desplazan a Oleiros, Culleredo o Arteixo, incrementando la movilidad diaria en coche y consolidando un modelo metropolitano dependiente del automóvil.
El precedente que cuestiona la voluntad política
La pregunta sobre por qué el gobierno local no apuesta decididamente por la rehabilitación tiene una respuesta incómoda en los datos de ejecución presupuestaria.
En 2025, el Ayuntamiento tenía presupuestados 1.920.855,45 euros para subvenciones de rehabilitación. A lo largo del ejercicio aplicó un modificativo de crédito negativo de 1.109.685,76 euros y dejó sin ejecutar otros 719.329,79 euros. Solo destinó efectivamente a subvenciones de rehabilitación 91.839,90 euros: aproximadamente el 5% del presupuesto inicial.
Otras fuentes elevan la cifra global del área de rehabilitación a 8,3 millones de euros consignados, de los cuales solo se ejecutaron 155.000 euros, en torno al 2%. El capítulo de ascensores, dotado con 1,17 millones, registró ejecución cero .
El portavoz del PP, Miguel Lorenzo, calificó la situación de «parálisis absoluta» y advirtió: «En 2025 no convocaron ayudas para rehabilitación y ascensores, y a junio de 2026 no se han convocado las de este año. Nos tememos que no lo harán por segundo año consecutivo» .
La pregunta pendiente
Los datos del INE son claros: donde los edificios envejecen, las viviendas se vacían. La Ciudad Vieja, con 70 años de antigüedad media y un 36% de inmuebles sin uso residencial, es el ejemplo más extremo, pero no el único. La rehabilitación ofrece ventajas ambientales, sociales, patrimoniales y económicas que la obra nueva periférica no puede replicar. Y en una ciudad con suelo escaso y presión metropolitana, es una de las pocas vías para crear vivienda sin consumir territorio virgen.
La pregunta que queda sin responder es por qué, con todos los argumentos a favor y con fondos europeos disponibles, el gobierno local ejecutó en 2025 apenas el 5% de su presupuesto de rehabilitación y el 2% del área global. La respuesta, quizá, no esté en los datos del INE, sino en la gestión de quien tiene la competencia para actuar.