En el Agra do Orzán, 14 familias intentan frenar con una declaración administrativa el plan de vaciado de una inmobiliaria. Su situación revela una realidad más fría: la declaración de zona tensionada regula los alquileres futuros, no los contratos existentes.
El número 30 de la avenida de la Gramela, en A Coruña, un edificio de vecinos corriente con 16 viviendas, ha cambiado de manos. El nuevo propietario es una empresa inmobiliaria con un objetivo claro: vaciarlo. Los contratos de 14 familias están en el aire.
Los vecinos no se han quedado de brazos cruzados. Se han organizado, se han plantado frente a su propio portal y han puesto sus esperanzas en la declaración de «zona de mercado residencial tensionado» que la ciudad obtuvo el año pasado. La estrategia de su abogado es igual de directa: si esto es zona tensionada, los inquilinos tienen derecho a solicitar una «prórroga extraordinaria» de hasta tres años.
Pero esa lógica tiene una grieta clave. La zona tensionada regula precios, no si alguien puede quedarse.
Qué regula realmente la zona tensionada
A Coruña fue declarada oficialmente zona de mercado residencial tensionado en julio de 2025. Antes de eso, la subida de los alquileres en la ciudad había sido llamativa: un 13,65% en 2023 y otro 16,29% en 2024. Tras la declaración, los datos cambiaron: en 2025 el incremento se moderó hasta el 2,63%, lo que convirtió a A Coruña en la única de las cuatro grandes ciudades gallegas donde el alquiler bajó.
Pero eso es un cambio a nivel de mercado.
El instrumento legal de la zona tensionada, previsto en la Ley 12/2023 de vivienda, tiene un mecanismo central: el alquiler de los contratos nuevos no puede superar el del contrato anterior, o se aplica un índice de precios de referencia a los grandes tenedores. Lo que regula es «cuánto se cobra por el próximo contrato».
No modifica las reglas de extinción del arrendamiento ni crea un «derecho a permanecer».
La lógica fría del vencimiento del contrato
La protección que otorga la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene un calendario: para un arrendador particular, la prórroga obligatoria es de 5 años; si el arrendador es una persona jurídica —como aquí, una inmobiliaria— ese plazo se extiende a 7 años. Cumplidos esos plazos, si el arrendador comunica con antelación que no renueva, recuperar la vivienda es un derecho legítimo.
Los inquilinos pueden solicitar la «prórroga extraordinaria», una de las pocas protecciones directas que trae la zona tensionada, prorrogable por años, hasta un máximo de tres, en las mismas condiciones. Pero su punto de partida es que la prórroga obligatoria o tácita ya haya terminado, que el inquilino la solicite y que la prórroga tenga, en sí misma, un límite temporal.
El propio abogado Vázquez reconoce que, en el caso de Gramela, las medidas de la zona tensionada «cubren casi todos los supuestos de los nuevos decretos», pero es una medida «coyuntural, no la solución definitiva».
Qué da la ley y qué no
El caso de A Coruña no es aislado. Toda Galicia está viviendo el impacto del repliegue del «escudo social». Las medidas que limitaban los desahucios durante la pandemia ya no están en vigor, y fuentes judiciales confirman que los lanzamientos están repuntando.
La zona tensionada sí crea un arma nueva: en la calificación de gran tenedor. Dentro de una zona tensionada, tener 5 o más inmuebles ya cuenta como «gran tenedor», mientras que el umbral estatal es de 10. Eso significa que la carga de la prueba y los requisitos procesales son más favorables para el inquilino: el gran tenedor debe acreditar antes de demandar que ha intentado una solución negociada.
Pero eso es margen de defensa procesal, no un derecho material.
Lo que realmente puede suspender un desahucio suele ser el informe de vulnerabilidad —emitido por los servicios sociales, que determina que el inquilino está en situación de debilidad, y el juez puede entonces aplazar la ejecución—. Pero eso se evalúa caso por caso, no lo trae automáticamente la zona tensionada.
La forma de «hacer contratos» está cambiando
Lo que de verdad inquieta a los inquilinos es que los métodos con los que los propietarios esquivan las reglas se están renovando. Desde el sindicato de inquilinos de A Coruña señalan que reciben «cinco o seis cartas» a la semana alegando que el contrato ha terminado. Los motivos habituales incluyen la «necesidad de que lo ocupe un familiar» —una recuperación por uso propio que la ley permite—. Pero el sindicato advierte que, una vez que el inquilino se marcha, muchas viviendas no acaban ocupadas por el familiar del propietario, sino que se reconvierten en «alquiler de temporada», esquivando por completo el límite de precios de la zona tensionada.
El caso del número 30 de la avenida de la Gramela es más directo: una empresa compra el edificio entero con el propósito de vaciarlo. No es uso propio, es una operación comercial.
La respuesta del sistema judicial es reactiva. El desahucio debe seguir un procedimiento judicial y solo un juez ordena el lanzamiento. El inquilino puede oponerse alegando defectos en la notificación, en la cadena contractual, o invocar «abuso de derecho» —si logra probar que la compra tenía como fin último la revalorización del inmueble mediante la expulsión de los residentes—. Pero todo eso exige pruebas y tiempo, y el tiempo, en un procedimiento de desahucio, no juega a favor del inquilino.
Un edificio, una ciudad, un problema que nadie quiere mirar de frente
La zona tensionada de A Coruña tiene apenas un año. El relato oficial del Ayuntamiento es positivo: la subida de los alquileres se ha contenido, la construcción de vivienda pública se ha acelerado, los pisos turísticos se inspeccionan. Todo eso es cierto. Pero en el número 30 de la avenida de la Gramela, 14 familias se enfrentan a la otra cara del mismo mercado: cuando el capital decide que un edificio debe «quedarse vacío», la «tensión» sobre el papel no cambia nada.
El abogado Vázquez dice que usará la zona tensionada para solicitar la prórroga. Es un uso legítimo de la ley. Pero también sabe que la prórroga dura como máximo tres años, y que, pasados esos tres años, si el propietario vuelve a no renovar, todo empieza de nuevo.
La zona tensionada regula el alquiler, no la condición humana. Controla el precio de los contratos nuevos, no la extinción de los viejos. Puede hacer el mercado más predecible, pero no detiene la determinación de una empresa de vaciar un edificio.
En esa esquina del Agra do Orzán, los vecinos siguen de pie frente al portal. Tienen la ley, tienen la organización, tienen el apoyo de la comunidad. Pero lo que la ley les da es una ventana temporal que puede cerrarse en cualquier momento, no una puerta que puedan cerrar a los demás.