La modificación del plan para favorecer a un empresario encarece las cargas del resto de propietarios y paraliza las zonas verdes. El BNG, clave para frenar o aprobar un convenio que duplica la edificabilidad rechazada en 2020 por excesiva
El gobierno de Inés Rey (PSOE) negocia con el BNG una operación urbanística que beneficia al empresario Rodríguez Cebrián, permitiéndole construir el doble de viviendas y un centro comercial sin contribuir a la urbanización del entorno. Mientras, los vecinos del Agra ven cómo el parque y los equipamientos públicos que se les prometieron quedan en el aire. El BNG ya votó en contra en 2020 por excesivo; ahora la edificabilidad es casi el doble. El cumplimiento de la sentencia, advierten fuentes municipales críticas, no es excusa: ya se cumplía con las propuestas anteriores.
El origen: un polígono con derechos y deberes
El llamado Parque del Agra no es solo un espacio verde pendiente. Es un polígono delimitado por el Plan General de Ordenación Municipal (PXOM) que incluye propiedades particulares —entre ellas las de Rodríguez Cebrián— y terrenos del Ministerio de Medio Ambiente. Dentro de ese polígono, la edificabilidad no se asignaba de forma aislada por parcela, sino que se repartía entre todos los propietarios y se concentraba en el solar de las antiguas Adoratrices.
Esa concentración no era arbitraria: es el mecanismo habitual en los polígonos. Un propietario puede perder edificabilidad en su parcela original y recibirla en otra zona del mismo ámbito. Y a cambio de esa edificabilidad, todos los propietarios asumen cargas: urbanizar viales y zonas verdes. No lo paga el Ayuntamiento. Lo pagan los dueños del suelo en proporción a su participación. Por tanto, Rodríguez Cebrián debía pagar su parte del parque y de los viales.
El recurso y la sentencia: solo una parte, no todo
Rodríguez Cebrián recurrió el Plan General. Pedía que sus parcelas salieran del polígono y pasaran a ser urbano consolidado —es decir, con licencia directa y sin cargas de urbanización—. El juzgado le dio la razón parcialmente: solo la parcela donde se ubicaba el antiguo convento debe reclasificarse como urbano consolidado. Nada más. Y ordenó al Ayuntamiento modificar el planeamiento en ese punto concreto.
Durante el mandato de Marea Atlántica se inició esa modificación. Se barajaron varias opciones. Una de ellas, perfectamente ajustada a la sentencia, convertía toda la parcela en equipamiento privado. Esa propuesta se elevó a trámite ambiental. Cumplía la sentencia sin regalar edificabilidad.
El giro de Inés Rey: de cumplir la ley a premiar al empresario
Cuando Inés Rey llega a la alcaldía en 2019, su gobierno retoma el expediente. De entre las alternativas que había preparado Marea, el equipo de Rey elige una muy distinta. En 2020 presenta una propuesta que combina viviendas en un lado —con la limitación de B+7 propia del urbano consolidado— y equipamiento privado pegado a la medianera. El resto del polígono se mantiene como planteaba Marea. Marea y BNG votan en contra por excesiva.
Pero la operación no se detiene. El gobierno local y Rodríguez Cebrián firman un convenio que va más allá de lo ordenado por el juzgado. Le dan al empresario lo que la sentencia no le concedió: mantener la ordenación y la edificabilidad que fijaba el PXOM de 2013 —con torres incluidas— pero sacándola del polígono. Es decir, Rodríguez Cebrián obtiene el mayor porcentaje de edificabilidad sin tener que aportar ni un euro para la urbanización del parque, los viales o los equipamientos.
La clave del pelotazo: edificabilidad sin cargas, y el resto asume el coste
El resultado es demoledor para el desarrollo del barrio. El empresario se lleva el negocio (viviendas y centro comercial) sin participar en los gastos de urbanización. Los propietarios que quedan dentro del polígono ven reducida su edificabilidad, pero deben seguir asumiendo íntegramente el coste de las zonas verdes, viales y demás dotaciones. Sin margen de negocio, lo más probable es que el polígono no se desarrolle nunca. O en décadas.
Y el Ayuntamiento recibe a cambio, como supuesto regalo, la parte de la propiedad de Cebrián que sigue dentro del polígono. Un regalo envenenado: esos terrenos ya estaban clasificados como zona verde. No aportan nada nuevo. En cambio, al haberse sacado del polígono la parcela con mayor edificabilidad (Adoratrices), los propietarios restantes tienen que pagar proporcionalmente más zonas verdes y viales con menos metros aprovechables.
Las cifras del escándalo: más edificabilidad, menos aparcamientos
En 2020, la propuesta de Inés Rey ofrecía a la parcela premiada una edificabilidad de 9.244,15 m². La nueva modificación que ahora se negocia eleva esa cifra a 17.892,90 m². Casi el doble. En una zona con graves problemas de aparcamiento, las plazas previstas pasan de 197 (PXOM 2013) a solo 63 con esta operación.
Y el perjuicio no es solo para los vecinos. Los otros propietarios del polígono pierden casi 9.000 metros cuadrados de edificabilidad con los que debían costear el parque y los equipamientos. La viabilidad económica del desarrollo se esfuma.
El BNG, pieza clave: ¿repetirá el voto en contra?
El BNG ya se opuso en 2020 a la concesión inicial porque le parecía excesiva. Ahora la edificabilidad es casi el doble. Su posición es determinante: si apoya la modificación, el pelotazo sale adelante; si la rechaza, el gobierno de Inés Rey tendrá que buscar otros apoyos o rectificar. De momento, el PP ni siquiera ha sido llamado a negociar.
Mientras, Inés Rey sigue incumpliendo su palabra. Dijo en el último pleno que se consultaría a los vecinos. Lo que está haciendo es consultar al BNG. Y tanto la alcaldesa como su concejal de Economía y Hacienda, Lage Tuñas, insisten en escudarse en el cumplimiento de la sentencia.
No vale la excusa: cumplir la sentencia ya se podía sin este pelotazo
Ese es el argumento central que desmontan las fuentes críticas consultadas: la sentencia ya se cumplía con la propuesta de equipamiento privado que dejó preparada Marea. También se cumplía con la opción de 2020. Lo que se plantea ahora es una sobreactuación que beneficia a un solo empresario a costa de paralizar el desarrollo del resto de la zona.
“No es urbanismo, es un pelotazo”, resumen vecinos del Agra. “Y no va a dinamizar el barrio, sino todo lo contrario: convierte el desarrollo del polígono en algo imposible por su nula rentabilidad económica. El parque prometido no llegará nunca si esto sigue así.”
El BNG tiene ahora la llave. Y la pelota, en el tejado de Inés Rey: explicar a los vecinos por qué regalar el doble de edificabilidad es, según ella, la única forma de cumplir una sentencia que ya se cumplía con menos.