Varias reuniones convocadas en As Xubias, ninguna contó con representación del Gobierno local
El pasado viernes 13 de septiembre, en los bajos de la antigua discoteca Pacha, tuvo lugar una reunión para intentar disipar dudas en torno al proyecto urbanístico de As Xubias. Por parte del grupo suizo Ginkgo Advisor intervinieron José María Fernández Miranda en calidad de project manager y Álvaro Sánchez, quienes hablaron en nombre del arquitecto David Chipperfield. Al otro lado se encontraban los vecinos y propietarios de terrenos de As Xubias. Desde el principio de la reunión se hizo patente la falta de entendimiento entre ambas partes, ya que los representantes de Ginkgo evitaron entrar en detalles pormenorizados de la operación, acrecentando así las dudas de los vecinos asistentes. Noticias Coruña estuvo presente en el acto y lanzó tres preguntas claras a los emisarios del fondo suizo:
- ¿El desarrollo del proyecto se realizará en base al Plan Xeral de Ordenación Municipal de 2013 o tomarán como referencia la modificación llevada a cabo en 2022?
- Después de una inversión tan importante, ¿cuántas viviendas tienen previsto construir?
- En el acuerdo de conciliación de Astilleros Valiña, ¿qué compromiso de edificabilidad hay?
Las respuestas obtenidas fueron las siguientes:
- Nuestra referencia es únicamente el PXOM de 2013.
- No lo sabemos.
- Lo desconocemos.
Estas desconcertantes contestaciones obligan a clarificar las claves en las que se encuentra uno de los proyectos estrella de Inés Rey.
PXOM 2013
En primer lugar, los representantes del fondo suizo Ginkgo dejaron clara su firme postura respecto a la normativa urbanística que seguirán para desarrollar el Plan Especial, anunciando que se ceñirán al PXOM de 2013, el único oficialmente en vigor, y no a la modificación de 2022. Esta reforma fue aprobada en Junta de Gobierno durante la gestión del entonces concejal de urbanismo, Juan Díaz Villoslada, pero quedó archivada y nunca fue llevada al Pleno municipal para su ratificación.
Esta postura de Ginkgo representa una clara contradicción con los mensajes emitidos públicamente por la alcaldesa Inés Rey, quien ha defendido que la modificación de 2022 del PXOM, que reduce la edificabilidad en la zona, debería ser la referencia para cualquier proyecto y se tendría en cuenta en este Plan Especial. El hecho de que la modificación no haya sido oficialmente aprobada en Pleno deja al Gobierno local sin una herramienta legalmente vinculante para forzar su aplicación.
Además, la respuesta de los representantes del fondo suizo también reafirma que no acatarán el reciente acuerdo plenario aprobado el día anterior a la reunión, en el cual el PP y el BNG apoyaron la anulación del convenio urbanístico relacionado con el proyecto. La negativa de Ginkgo a reconocer este acuerdo puede agudizar el conflicto, mostrando un desajuste entre las decisiones políticas del Pleno Municipal y la voluntad del fondo inversor y del Gobierno de Inés Rey, lo que deja a los vecinos en una situación de incertidumbre.
Número de viviendas
Resulta inaudito el desconocimiento o la intención de ocultar información por parte de los responsables del proyecto, especialmente en relación al número de viviendas planificadas para construir en las tres grandes parcelas: RB1 (Astilleros Valiña), RB2 (Discoteca Pacha) y RB3 (antigua estructura derruida).
Uno de los puntos clave es la edificabilidad, lo que significa que cuanto mayor sea el número de viviendas que se construya en estas tres parcelas específicas, menor será la capacidad de desarrollo en el resto de los terrenos de la zona afectada. Esto genera una importante pérdida de valor para los propietarios del resto de las parcelas, que ven reducida su capacidad de edificación debido al enfoque concentrado en estas tres zonas privilegiadas.
Otro aspecto crucial es que la zona de afectación de la edificabilidad abarca desde la Playa de Oza hasta el Puente del Pasaje, una zona extensa y de gran importancia urbanística. Sin embargo, el Plan Especial que se está diseñando solo cubre el área entre la Playa de Oza y una zona justo antes del Hospital Materno, lo que representa aproximadamente un tercio de los terrenos del entorno de la ría. Esto limita considerablemente la planificación y el desarrollo de una zona más amplia, lo que podría afectar tanto a los residentes como a los propietarios de los terrenos tanto en el área cubierta por el plan, como la excluida.
El convenio favorece claramente a las tres parcelas específicas (RB1, RB2 y RB3), generando tensiones entre los propietarios de otros terrenos que sienten que este acuerdo les perjudica al limitar su capacidad de desarrollo y, por ende, reducir el valor de sus propiedades.
Este tipo de planificación desigual y poco transparente no solo perjudica económicamente a los propietarios de las parcelas fuera del alcance del convenio, sino que también puede generar una mayor desconfianza en el proceso y aumentar las tensiones entre los afectados y las autoridades locales, especialmente cuando no se clarifican puntos tan esenciales como el número de viviendas que se pretende construir.
Edificabilidad
El comportamiento del fondo Ginkgo en este proyecto suscita serias dudas, especialmente considerando la magnitud de la inversión que ha realizado. El hecho de que un fondo que ha adquirido 32 parcelas—una de ellas en 2011 fue vendida por 24 millones de euros al anterior propietario—no pueda proporcionar una estimación aproximada del número de viviendas que necesita construir para cubrir gastos y obtener beneficios, parece poco creíble. Cualquier inversor de esta envergadura tendría un plan bien definido, y la falta de respuestas claras sobre este punto incrementa las sospechas de los vecinos y de quienes siguen el desarrollo del proyecto.
Además, resulta aún más difícil de creer que hayan adquirido la parcela de Astilleros Valiña sin conocer los términos exactos de la conciliación entre el Ayuntamiento y el anterior propietario en relación a la edificabilidad. Este acuerdo es crucial, ya que define las posibilidades de desarrollo inmobiliario en esa parcela y el resto de la zona directamente afectada. La afirmación de que desconocen estos detalles parece más un intento de ocultar información que una falta de conocimiento. De hecho, el convenio firmado entre las partes hace referencia explícita a esta conciliación, que fue subrogada por Ginkgo como el nuevo comprador. Esto sugiere que el fondo no solo estaba al tanto de los términos, sino que los aceptó al hacerse cargo de la propiedad.
La responsabilidad es del Gobierno local
La mayor parte de las preguntas formuladas por los vecinos fueron derivadas al Ayuntamiento de A Coruña, generando frustración entre los presentes. En un momento dado, los representantes del fondo Ginkgo señalaron que los vecinos podían aprovechar el periodo de alegaciones para expresar sus preocupaciones. Esta afirmación fue corregida por una de las asistentes, quien les recordó que los periodos de alegaciones están regulados por la legislación vigente y no son una concesión del fondo inversor.
Muchos vecinos se informaban sobre cómo presentar alegaciones, subrayando que el derecho a hacerlo está recogido en la ley y no depende de la voluntad del fondo.
La falta de claridad, el desvío de responsabilidades hacia el Ayuntamiento y la actitud mostrada por los representantes de Ginkgo provocaron un aumento del descontento entre los vecinos, lo que podría complicar aún más el desarrollo del proyecto y generar una mayor movilización en su contra.
Crece la desconfianza
Por si todo lo apuntado no fuese suficiente, aumentan las preguntas sin respuesta en relación a los vínculos entre la alcaldesa Inés Rey e Isabel Pardo de Vera con el arquitecto David Chipperfield y con el fondo Ginkgo. Estas relaciones, junto con el acuerdo de conciliación entre el Ayuntamiento y el anterior propietario de Astilleros Valiña, son piezas clave que no han sido aclaradas por las autoridades locales ni por los implicados.
Esta falta de transparencia y la acumulación de desinformación solo agravan el clima de desconfianza. Los vecinos y ciudadanos se sienten engañados y la falta de explicaciones tanto por parte del fondo como del gobierno de Inés Rey añade más leña al fuego, generando mayor incertidumbre sobre el futuro urbanístico de la zona.
