El Ayuntamiento liquida el convenio con Defensa cediendo el 68% de la edificabilidad al INVIED, asumiendo el 100% de la urbanización y bloqueando el suelo para cocheras de autobuses
El miércoles pasado, el Gobierno local de A Coruña aprobó la liquidación del convenio con Defensa sobre los terrenos del antiguo acuartelamiento de Agrela. Esta decisión expone, en tres niveles, la verdadera naturaleza de la política municipal de vivienda: primero, destinar a aparcamiento de autobuses urbanos un suelo con las mejores condiciones para desarrollar vivienda protegida, en lugar de responder a una presión habitacional creciente; segundo, cambiar las reglas en la licitación del transporte urbano para que sea la Administración la que aporte unas instalaciones que deberían ser responsabilidad de la empresa, en contradicción flagrante con la exclusión reciente de una empresa de recogida de basuras por ese mismo motivo; y tercero, concentrar la llamada «apuesta por la vivienda» en enclaves como As Xubias, orientados a rentas altas, mientras se excluye por completo a los trabajadores que realmente necesitan vivienda asequible.
Una oportunidad de vivienda desperdiciada
Los terrenos del antiguo acuartelamiento de Agrela, situados frente a Marineda City y pegados a la tercera ronda, suman 47.722 metros cuadrados de superficie con una edificabilidad de aproximadamente 93.775 metros cuadrados. Se trata de un vacío urbano de gran escala, excepcional en una zona industrial consolidada. Según el acuerdo final de liquidación, el Ayuntamiento recibe la parcela P2, de 21.975 metros cuadrados y 37.882 metros cuadrados de edificabilidad; el INVIED (Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de Defensa) conserva la parcela P1, de 20.010 metros cuadrados y 55.893 metros cuadrados de edificabilidad.
El Gobierno local optó por destinar la parcela P2 a cocheras de autobuses urbanos. Un cambio de criterio que choca con licitaciones pasadas, tanto en transporte público, como el de recogida de basuras que llevo a excluir a una de las empresas presentadas.
Sin embargo, esta lógica contiene una contradicción de fondo. Conforme a la lógica habitual de la licitación de servicios de transporte público, disponer de cocheras propias es una condición básica del operador. La actual Tranvías ya cuenta con instalaciones propias en Los Rosales. Pero el Ayuntamiento cede a la fututa adjudicataria el uso gratuito de un suelo urbano valorado entre 10 y 15 millones de euros durante toda la concesión.
Resulta aún más llamativo que, al mismo tiempo, el Gobierno local aplicara el criterio opuesto en otro sector. En la licitación de la recogida de basuras, una empresa fue excluida por carecer de las instalaciones necesarias. En la licitación del transporte urbano, en cambio, la empresa no necesita aportarlas porque se las proporciona el Ayuntamiento. Es difícil explicar esta diferencia desde el interés general; se parece más bien a un traje a medida para un tipo concreto de licitante.
Conforme al convenio de 2009, Defensa debía compartir el 50% de las plusvalías, de modo que el Ayuntamiento podría haber ingresado unos 15 millones de euros en efectivo y, al mismo tiempo, haber exigido a la adjudicataria que resolviera por sí misma las cocheras. Si la vivienda fuera una prioridad real, esos fondos podrían haberse destinado a poner en marcha vivienda protegida. El Gobierno de Lage prefirió el suelo en especie y lo bloqueó de inmediato para un uso único.
La fractura social del discurso de la vivienda
Cuando el Gobierno local habla de «vivienda», en realidad habla de dos cosas radicalmente distintas.
La primera es As Xubias señala una orientación hacia rentas medias-altas. Los precios de esa zona quedarán lejos del alcance de las familias trabajadoras.
La segunda es San Pedro de Visma. Allí se planifican 3.600 viviendas, un proyecto que arrancó en 1998 y todavía está en su primera fase; los primeros residentes no llegarán hasta 2028. Del proyecto inicial a la primera mudanza, treinta años a unos precios accesibles para muy pocos.
La ubicación de Agrela tiene una racionalidad especial para vivienda asequible. Los principales focos de empleo de la ciudad —el polígono de A Grela, con más de 550 empresas y 20.000 empleos directos— están en esa zona. La mayoría de los desplazamientos diarios de salida se hacen en dirección hacia Arteixo, y A Grela se sitúa en el centro de ese corredor. Construir vivienda junto al empleo es el principio más básico de la planificación para reducir los problemas de movilidad. Que el Gobierno local elija este lugar para cocheras de autobuses, y no para vivienda, es una negación directa de ese principio.
La crisis de coherencia normativa
Comparar la decisión sobre las cocheras con el contrato de basuras permite ver el problema con más claridad. En la licitación de basuras, el Gobierno mantuvo el principio de «instalaciones a cargo de la empresa» y excluyó por ello a la licitante que no cumplía. El principio es razonable: quien concurre debe reunir las condiciones básicas para ejecutar el contrato, y la Administración no debe sufragar los costes operativos de una empresa privada.
En la licitación del transporte urbano, ese principio se abandona. Se sustituye por el modelo de «la Administración aporta las instalaciones, la empresa las usa y las devuelve al término de la concesión». En apariencia, se preserva la titularidad pública del activo, pero en realidad se alteran las condiciones de referencia de la competencia.
Si el Ayuntamiento puede aportar instalaciones en el transporte urbano, ¿por qué no hacerlo también en la recogida de basuras? Si «ampliar la concurrencia» es el objetivo en el transporte, ¿por qué no lo es en las basuras? La respuesta probablemente esté en la posible empresa que quiere entrar en el transporte publico local.
Merece especial atención el trato obtenido por el INVIED. El Ayuntamiento asume el 100% de los costes de urbanización, incluidos los de la parcela P1, propiedad del INVIED. En el convenio original de 2009, al INVIED le correspondía el 72,05% de esos costes. Este cambio supone que el Ayuntamiento, a costa de su propia hacienda, aporta una plusvalía neta al activo inmobiliario de Defensa.
Al mismo tiempo, el Ayuntamiento renuncia al 50% de las plusvalías previsto en el convenio. Según el acuerdo de 2009, si el INVIED vendía su parcela en subasta pública, el Ayuntamiento debía recibir la mitad de la plusvalía. En el acuerdo de liquidación, ese derecho se salda «en especie»: el Ayuntamiento recibe la parcela P2, cuya edificabilidad (37.882 metros cuadrados) es solo el 68% de la que conserva el INVIED en la P1 (55.893 metros cuadrados).
La liquidación de Agrela no es una decisión técnica aislada. Refleja una elección política: en un contexto de crisis habitacional creciente, el Gobierno local opta por destinar el suelo urbano más valioso a un uso no residencial; en un ámbito donde las reglas de licitación exigen coherencia, opta por el trato diferenciado; y en una situación de estrechez financiera, opta por asumir costes que debería compartir su socio.
Destinar el suelo a cocheras es una forma de realizarlo; destinarlo a vivienda protegida es otra; venderlo e invertir el importe en vivienda es una tercera. El Gobierno local eligió la primera, y los beneficiarios de esa elección, evidentemente, no son quienes esperan en las listas de vivienda.