Lo que dice la ley sobre este tipo de situaciones. OPERACIÓN CAMBIO DE USO
El primer intento de realizar el cambio de uso se basó en el informe realizado por el arquitecto colegiado nº 597, Carlos Centenera Baños, el 15 de noviembre de 2021. De acuerdo con el cual: “tras haber visitado y realizado las correspondientes comprobaciones en el edificio situado en Avda. del Ejército, 96, 1º, en A Coruña; cuya referencia catastral es 9305015NJ4090S0005QE y registral 21819 del Registro de la Propiedad nº 6 de A Coruña. Se encuentra destinado a vivienda dividido en diversas habitaciones y servicios,” y declara que:
“Bajo mi criterio y en base a la documentación que obra en mi poder, dicho espacio se encuentra completamente terminado y cumple con las funciones necesarias de habitabilidad (…) y que dicho inmueble estaba terminado y con uso residencial en el año 2014”
Llama mucho la atención que firma a finales de 2021, pero estima que tiene uso residencial desde 2014. Sospechosamente, una de las formas de lograr acreditar el cambio de uso es por antigüedad.
Sin embargo, del examen de las fotografías adjuntas a la documentación presentada en las comunicaciones previas y solicitud de licencia, plasmadas en los antecedentes, y que datan de septiembre de 2022, el inmueble sito en el piso 1º del nº 96 de la Avenida del Ejército de esta ciudad, no parece que reúna los requisitos referidos en el informe técnico adjunto a la comunicación del Registro de la Propiedad, ni que, en el mismo, se haya realizado un cambio de uso a vivienda.
De la fotografía aportada en la denuncia presentada el 16 de enero de 2024 (publicada en el artículo de ayer), sí se constata la apertura de un hueco en la fachada del edificio del que salen unos cables, sin que conste título habilitante para estas obras.
Debemos recordar que no existía licencia, dado que el proyecto de cambio de uso se incorporó el 18 de enero de 2024, una vez finalizado el plazo de diez días y la prórroga solicitada de un mes. Además, existía una orden de paralización de obras.
Tampoco tenía permiso de la comunidad de propietarios para realizar obras en la fachada, un bien indivisible y comunal según la Ley
¿Qué dice la ley sobre esta situación?
Ley 2/2016 del Suelo de Galicia, artículo 152:
1. Cuando se estuviera realizando algún acto de uso del suelo o del subsuelo sin el título habilitante exigible en cada caso o sin ajustarse a las condiciones señaladas en el mismo, la persona titular de la alcaldía dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y procederá a incoar el expediente de reposición de la legalidad, comunicándolo al interesado.
2. Con el acuerdo de suspensión se adoptarán las medidas cautelares necesarias para garantizar la total interrupción de la actividad, tales como el precintado de las obras, la retirada de materiales y maquinaria, la suspensión de suministros o la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas por importe de 1.000 a 10.000 euros, reiterables hasta conseguir el cumplimiento de la orden de paralización, y cualquier otra medida que sea conveniente en pro de la efectividad de la suspensión.
3. Instruido el expediente de reposición de la legalidad y previa audiencia del interesado, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos:
a) Si las obras no fueran legalizables por ser incompatibles con el ordenamiento urbanístico, se acordará su demolición y, en su caso, la reconstrucción de lo indebidamente demolido, a costa del interesado. Si los usos no fueran legalizables por ser incompatibles con el ordenamiento urbanístico, se acordará la cesación de los mismos.
b) Si las obras o los usos pudieran ser legalizables por ser compatibles con el ordenamiento urbanístico, se requerirá al interesado para que en el plazo de tres meses presente la solicitud de la oportuna licencia o comunicación previa correspondiente, manteniéndose la suspensión de las obras y usos en tanto esta no fuera otorgada o no se presentase la comunicación previa. En caso de que se deniegue la licencia o no se cumplan los requisitos legales para la comunicación previa, se acordará la demolición de las obras a costa del interesado, procediéndose a impedir definitivamente los usos a que hubiesen dado lugar.
c) Si las obras o los usos no se ajustasen a las condiciones señaladas en el título habilitante, se ordenará a la persona interesada que las ajuste en el plazo de tres meses, prorrogables por otros tres a petición de la misma, siempre que la complejidad técnica o envergadura de las obras que haya que realizar lo justifique. Si, transcurrido el plazo señalado, el obligado no hubiera ajustado las obras o los usos a las condiciones del título habilitante, se ordenará la demolición de las obras o la cesación de los usos a costa del interesado.
4. Con el acuerdo que ponga fin al expediente de reposición de la legalidad urbanística podrán adoptarse las medidas que se estimen precisas para garantizar la ejecutividad de la resolución, sin perjuicio de la imposición de las sanciones que procedan y de las facultades que correspondan a las autoridades competentes, en virtud del régimen específico de autorización o concesión a que estén sometidos determinados actos de edificación y uso del suelo.
5. El procedimiento a que se refiere el número anterior habrá de resolverse en el plazo de un año, a contar desde la fecha del acuerdo de iniciación.
6. En caso de incumplimiento de la orden de cesación de usos, de demolición o de reconstrucción de lo indebidamente demolido, la administración municipal procederá a la ejecución subsidiaria de la misma o a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas, reiterables hasta lograr la ejecución por el sujeto obligado, en la cuantía de 1.000 a 10.000 euros cada una.
Con esta base legal, se propuso desde el departamento correspondiente:
- Incoar expediente de reposición de la legalidad urbanística frente a Jose Manuel Lage Tuñas, en su condición de propietario del inmueble sito en el piso 1º del edificio señalado con el nº 96 de la Avenida del Ejército de esta ciudad, al haberse constatado que en el mismo se están ejecutando obras, de al menos apertura de hueco en la fachada del inmueble, sin contar con el preceptivo título habilitante.
- Ordenar la paralización inmediata de las obras observadas, y de las demás que se pudieran estar ejecutando en el inmueble objeto del presente expediente. Advertir a los interesados que este acuerdo de suspensión es inmediatamente ejecutivo y que en caso de incumplimiento, se adoptarán las medidas cautelares necesarias para garantizar la total suspensión de los usos realizados, como la suspensión de suministros o la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas por importe de 1.000 a 10.000 euros reiterables hasta alcanzar el cumplimiento de la orden de paralización, y cualquier otra medida que sea conveniente a favor de la efectividad de la suspensión.
- Ordenar que se curse al Registro de la Propiedad la práctica de la anotación preventiva que se indica en el artículo 65.1 c) del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
- Comunicar esta resolución a los interesados indicándoles que, en el plazo de 15 días hábiles, podrán presentar alegaciones, documentos e informes que estime convenientes, y, en el caso de que no tenga por ciertos los hechos que se describen en el cuerpo de esta resolución, proponer prueba concretando los medios de que pretenda valerse.
- Comunicar a los interesados que la orden de suspensión del punto segundo pone fin a la vía administrativa y contra la misma pueden interponer recurso de reposición en el plazo de un mes ante el mismo órgano que la dictó, o bien, pueden interponer directamente recurso contencioso administrativo, en el plazo de dos meses ante los Juzgados de lo Contencioso Administrativo de esta ciudad, conforme a los dispuesto en la Ley 29/1998 reguladora de la jurisdicción contencioso administrativa.
¿Por qué el Concello no ha actuado de esta forma?
En los ayuntamientos todas las competencias las tiene el alcalde o alcaldesa, como ocurre en A Coruña. Esta persona puede delegar y delega funciones en otros concejales. Tanto la parte fiscal como urbanística la tiene delegada en José Manuel Lage Tuñas, que a su vez es el propietario del inmueble en cuestión. A todas luces, existe un conflicto de intereses.
Para evitar males mayores y cumplir con sus obligaciones, Inés Rey debería retirar las competencias a Lage Tuñas, recuperarlas ella misma y garantizar el correcto funcionamiento de la administración. En este caso, la inacción de la alcaldesa no la exime de sus responsabilidades, más bien la pone en el centro de la diana.
Continuará……
